અમદાવાદના પ્રીમિયમ એરિયા કયા? 2BHK ફ્લેટ કેમ નથી બનતા?:17 વર્ષની ઉંમરે નાનકડી દુકાનથી શરૂઆત, એક પણ પૈસાના રોકાણ વગર ઊભું કર્યું ‘શિલ્પ એમ્પાયર’

અમદાવાદ દિવસે ને દિવસે વિકસી રહ્યું છે. જ્યાં નજર કરો ત્યાં તમને એકથી ચઢિયાતી એક ઊંચી ઊંચી બિલ્ડિંગ્સ જોવા મળે છે. એમાંય જ્યારે અમદાવાદના સિંધુ ભવન કે પછી વૈષ્ણોદેવી જઈએ ત્યારે એક નામ અચૂકથી નજરે આવે છે અને તે છે ‘શિલ્પ’. શિલ્પની શરૂઆત કેવી રીતે થઈ ને તેના ફાઉન્ડર યશ બ્રહ્મભટ્ટે અત્યાર સુધી કેવી કેવી મુશ્કેલીઓનો સામનો કર્યો તે વાત ભાગ્યે જ કોઈ જાણતું હશે. દિવ્ય ભાસ્કરની ખાસ સિરીઝ ‘સ્કાયલાઇનર્સ'ના આજના એપિસોડમાં વાંચીશું, અમદાવાદમાં પોતાનું એમ્પાયર ઊભું કરનારા શિલ્પ ગ્રૂપ અંગે. 'મિડલ ક્લાસ પરિવારમાં જન્મ' વાતની શરૂઆત કરતાં જ યશ બ્રહ્મભટ્ટ કહે છે, 'અમારો પરિવાર મધ્યમ વર્ગીય હતો. પેરેન્ટ્સ ને છ ભાઈ-બહેનો છે. પપ્પા જૉબ કરતા અને મમ્મી હોમ મેકર છે. આઠ લોકોનો પરિવાર બે બેડરૂમના મકાનમાં રહેતો. અમે ગાંધીનગરમાં જ રહેતા. બાર ધોરણ બાદ હું અમદાવાદ શિફ્ટ થઈ ગયો.' 'મમ્મી ને મોટી બહેને બિઝનેસમાં જોડાવવાની વાત કરી' બારમા ધોરણ પછીની જર્ની અંગે યશ બ્રહ્મભટ્ટ કહે છે, 'હું તો અમદાવાદ આવી ગયો. સાચું કહું તો બાર ધોરણ પછી મેં ભણવાનું અલમોસ્ટ છોડી દીધું હતું અને ફુલ ટાઇમ બિઝનેસ પર જ ધ્યાન આપતો. હવે 17-18 વર્ષનો છોકરો બિઝનેસમાં કેવી રીતે આવે તે વાત પણ મજા પડે એવી છે. બાર સાયન્સની બોર્ડ એક્ઝામ પછી વેકેશન હતું. પછી રિઝલ્ટ આવ્યું ને મારા માર્ક્સ ઓછા હતા તો મને એન્જિનિયરિંગમાં એડમિશન મળ્યું નહીં. આ દરમિયાન મારા કાકા તથા ભાઈના ફ્રેન્ડની એક દુકાન હતી. આ દુકાનમાં એક પાર્ટનરને નોમિનલ પાર્ટનરશિપમાંથી અલગ થવું હતું. તેમનો હિસ્સો માંડ 20-25% જેવો હતો. હવે એવું થયું કે આ વાત મારા ઘરમાં પણ ખબર પડી કે આ રીતે દુકાનમાંથી એક ભાગીદાર છૂટો થાય છે. ઘરમાં મોટી બહેન ને મમ્મીએ મને સીધું જ પૂછ્યું કે જો તારા મનમાં ભણીને પણ બિઝનેસ જ કરવાની ઈચ્છા હોય તો અત્યારે જ જોડાઈ જા. બિઝનેસની ઈચ્છા ક્યાંક હોય તો આ અંગે ગંભીરતાથી તારે વિચારવું જોઈએ. મને આજે પણ યાદ છે કે મેં અઠવાડિયા સુધી આ અંગે વિચાર કર્યો હતો. અંતે, નક્કી કર્યું કે ભણવાનું સાઇડમાં કરીશું ને હવે તો ફુલ ટાઇમ દુકાનમાં જ કામ કરીશ. રોજ સવારે નવ વાગ્યે દુકાને જતો ને સાંજે આઠ વાગ્યા સુધી કામ કરતો. આ દુકાન બિલ્ડિંગ મટિરિયલ સપ્લાય કરતી. અમદાવાદના ડ્રાઇવ ઇન રોડ પર 10*20 ફૂટની સાવ નાનકડી દુકાનથી મારી કરિયરની શરૂઆત કરી હતી.' 'બેકઅપ ને સપોર્ટ વગર બિઝનેસ શરૂ કર્યો' 'તમને નવાઈ લાગશે કે મારા પરિવારમાંથી કોઈએ આ પહેલાં ક્યારેય કોઈ બિઝનેસ કર્યો નહોતો. પરિવારમાં મેં જ બિઝનેસની કોઈ પણ જાતના બેકઅપ કે સપોર્ટ વગર શરૂઆત કરી. દુકાનની સાથે સાથે પછી તો મેં ટાઇમ મળે ત્યારે ભણતો ને એ રીતે ઇકોનોમિક્સમાં ગ્રેજ્યુએશન કર્યું.' 'છ-સાત વર્ષ દુકાનમાં બેઠો, 2003-04માં રિયલ એસ્ટેટમાં આવ્યો' વધુમાં યશ બ્રહ્મભટ્ટ કહે છે, 'આ રીતે હું છથી સાત વર્ષ દુકાનમાં બેઠો ને બિઝનેસની આંટીઘૂંટીઓ સમજતો થયો. આટલા વર્ષોમાં હું મારી રીતે પૈસા ભેગા કરતો હતો. આ દરમિયાન 2003-2004માં રિયલ એસ્ટેટમાં ઝંપલાવવાનું નક્કી કર્યું. હું જે દુકાનમાં બેસતો તેનું નામ ‘શિલ્પ’ હતું એટલે પછી મેં મારા રિયલ એસ્ટેટ વેન્ચરને ‘શિલ્પ’ જ નામ આપ્યું. એ સમયે ઔડાએ પ્લોટ ઓક્શન (હરાજી) માટે મૂક્યો હતો અને મને પણ એક નાનકડો પ્લોટ જાન્યુઆરી, 2004માં મળ્યો. જોધપુર ચાર રસ્તા આગળ મેં મારો પહેલો પ્રોજેક્ટ શરૂ કર્યો હતો. મારા આ પ્રોજેક્ટને ઘણો જ સારો રિસ્પોન્સ મળ્યો હતો. આ જ કારણે તે જ વર્ષે બીજો પ્રોજેક્ટ લૉન્ચ કર્યો હતો.ત્યારથી શરૂ કરેલી આ સફરમાં અત્યાર સુધી 55થી વધુ પ્રોજેક્ટ્સ બનાવ્યા. સામાન્ય રીતે અમે વર્ષમાં બેથી ત્રણ પ્રોજેક્ટ્સ પૂરા કરીએ છીએ. મારો આ પ્રોજેક્ટ ભૂકંપ પછીનો હતો. ભૂકંપના થોડા સમય બાદ રિયલ એસ્ટેટમાં તેજીની શરૂઆત થઈ હતી. સદનસીબે હું એ જ ટાઇમે આ ફિલ્ડમાં એન્ટર થયો. આ સમયગાળામાં રિયલ એસ્ટેટનો ગોલ્ડન પીરિયડ પણ શરૂ થયો.' 'ભૂકંપ બાદ નિયમો બદલાયા' 'ભૂકંપ બાદ કન્સ્ટ્રક્શનના નિયમો ધરમૂળથી બદલાઈ ગયા હતા. સ્ટ્રક્ચરલ ડિઝાઇનમાં ઘણું જ પરિવર્તન આવ્યું હતું. નિયમ પાલનમાં સરકાર પણ સ્ટ્રિક્ટ થઈ. મેં જાન્યુઆરી, 2004માં પ્રોજેક્ટ શરૂ કર્યો હતો એટલે ભૂકંપનાં ત્રણ વર્ષ થઈ ગયાં હતાં અને લોકો પણ આ ડરના માહોલમાંથી અલમોસ્ટ બહાર આવી ગયા હતા. જોકે, એ વાત પણ એટલી જ સાચી છે કે તે સમયે લૉ રાઇઝ બિલ્ડિંગ વધારે ચાલતી. હાલમાં તો સ્કાયલાઇન ને હાઇ રાઇઝ બિલ્ડિંગનું ચલણ છે.' 'ગિફ્ટ સિટીમાં મોટાભાગના પ્રોજેક્ટ' યશ બ્રહ્મભટ્ટ પોતાના હાલના પ્રોજેક્ટ અંગે વાત કરતાં કહે છે, 'શિલ્પ ગ્રૂપના 11 પ્રોજેક્ટ્સ અને 10 મિલિયન સ્ક્વેર ફૂટ ઓન ગોઇંગ છે. આ 11 પ્રોજેક્ટ્સમાંથી 6 કર્મશિયલ તથા 7 રેસિડેન્શિયલ પ્રોજેક્ટ છે. આ ઉપરાંત બે પ્લોટિંગના પ્રોજેક્ટ પર પણ કામ કરી રહ્યા છીએ, જેમાં એક ઇન્ડસ્ટ્રિયલ તથા એક રેસિડેન્શિયલ પ્રોજેક્ટ છે. 11માંથી મોટા ભાગના પ્રોજેક્ટ ગિફ્ટ સિટીમાં છે. અત્યારે મારો 50% પોર્ટફોલિયો ગિફ્ટ સિટીમાં છે. આ ઉપરાંત તાજેતરમાં જ અદાણી શાંતિગ્રામની સામે રેસિડેન્શિયલ પ્રોજેક્ટ લૉન્ચ કર્યો છે. એક પ્રોજેક્ટ પાઇપલાઇનમાં છે અને તે ગિફ્ટ સિટીમાં જ છે.' 'રિયલ એસ્ટેટમાં આગામી ત્રણ વર્ષમાં શું થશે તેનો ખ્યાલ આવવો જરૂરી' 'ગિફ્ટ સિટી અપકમિંગ એરિયા છે. મેં કામની શરૂઆત કરી ત્યારથી જ હંમેશાં અપકમિંગ એરિયામાં જ પ્રોજેક્ટ બનાવ્યા છે. અપકમિંગ એરિયા એટલે કે ડેવલપ એરિયાની નજીક આવેલો વિસ્તાર. સિંધુ ભવનમાં મારા અંદાજે 11 પ્રોજેક્ટ છે. તમને નવાઈ લાગશે પણ સિંધુભવન પર સૌ પહેલો પ્રોજેક્ટ મેં જ લૉન્ચ કર્યો હતો. એક સમયે તો આખા સિંધુ ભવનમાં 50% પ્રોજેક્ટ્સ મારા જ હતા. એ વખતે જજીસ બંગલો ડેવલપ્ડ એરિયા હતો અને સિંધુભવન હજી ડેવલપ થઈ રહ્યો હતો. પછી શીલજમાં ત્રણેક પ્રોજેક્ટ્સ હતા. આ એરિયા પણ ડેવલપ થતો હતો ત્યારે જ આ લોન્ચ કર્યા. વૈષ્ણોદેવી હવે ડેવલપ થયું. આજથી બે વર્ષ પહેલાં અપકમિંગ ડેવલપ્ડ એરિયામાં ગણના થતી. ગિફ્ટ સિટી પણ અપકમિંગ એરિયા છે. 2021-22થી હું એન્ટર થયો. આજે જેટલી ડિમાન્ડ છે, તેટલી આ પહેલાં નહોતી. મારા મતે, રિયલ એસ્ટેટમાં કામ કરતી વ્યક્તિ પાસે એ વિઝન હોવું જોઈએ કે ફ્યૂચરનાં ત્રણ વર્ષમાં કયો એરિયા કેવો ચાલવાનો છે? આ આઇડિયા આવી જાય પછી અમે એ એરિયામાં અમે એન્ટર થઈએ.' 'ગિફ્ટ સિટીમાં દુબઈ-સિંગાપોર જેવી સ્કાય લાઇન જોવા મળશે' યશ બ્રહ્મભટ્ટે ગિફ્ટ સિટી અંગે વાત ડિટેલમાં વાત કરતાં કહ્યું, આ પ્રોજેક્ટ ગુજરાતમાં 2008માં લૉન્ચ થયો. 2014માં ગુજરાતના મુખ્યમંત્રી દેશના વડાપ્રધાન બન્યા. તેમનો આ ડ્રીમ પ્રોજેક્ટ છે. કોઈ પણ એરિયાનો બેઝ બનતાં આઠથી દસ વર્ષનો સમય લાગે છે. ગિફ્ટ સિટી પ્રોજેક્ટની ફ્લાઇટ ટેક ઑફ થઈ ગઈ છે. 2030માં ત્યાં અલમોસ્ટ 80 જેટલી બિલ્ડિંગ્સ તૈયાર થઈ ગઈ હશે. અત્યારે 20-25 બિલ્ડિંગ બની ગઈ છે. 2030માં ત્યાં દોઢેક લાખ લોકો કામ કરતા હશે. ગિફ્ટ સિટીમાં બે ઝોન છે, સ્પેશિયલ ઇકોનોમિક ઝોન (SEZ) તથા ડોમેસ્ટિક. SEZમાં દસ વર્ષ ટેક્સ ફ્રી બેનિફિટ છે. આટલું જ નહીં એલિજિબલ સર્વિસમાં છેલ્લાં ત્રણ વર્ષમાં ત્રણથી ચાર સર્વિસ એડ કરવામાં આવી છે. ગિફ્ટ સિટીમાં ઘણા લોકો આવી રહ્યા છે. SEZ એરિયામાં હાલમાં રેડી બિલ્ડિંગ માત્ર પાંચથી છ છે. બીજા અન્ડર કન્સ્ટ્રક્શન બિલ્ડિંગ આઠથી દસ છે. કંટ્રોલ્ડ સપ્લાય છે. ત્યાં કોઈ પણ વ્યક્તિ પ્લોટ લઈને સ્કીમ મૂકી શકતું નથી. ઓક્શનમાં એલિજિબલ થવું જરૂરી છે અને એલિજિબલ થવા માટે ચોક્કસ સ્ક્વેર ફૂટનું કામ તથા ચોક્કસ હાઇટની બિલ્ડિંગ બનાવેલી હોય તે જરૂરી છે. ગિફ્ટ સિટીમાં તમે ગમે તેમ કન્સ્ટ્રક્શનનું કામ કરી શકતા નથી. ચોક્કસ ગાઇડલાઇન પ્રમાણે કામ કરવામાં આવે છે. ત્યાં બધાં જ હાઇ રાઇઝ બિલ્ડિંગ છે અને તેની એક આખી સ્કાય લાઇન બની રહી છે. અત્યાર સુધી આપણે દુબઈ-સિંગાપોરની સ્કાય લાઇન જોઈને ખુશ થતા હતા પણ હવે ગિફ્ટ સિટીમાં આપણને આપણી પોતાની આ સ્કાય લાઇન જોવા મળશે તે નક્કી છે.' 'રિયલ એસ્ટેટની માહિતી રિસર્ચ ટીમ પાસેથી લેવાની જરૂર નથી' યશ બ્રહ્મભટ્ટને પૂછવામાં આવ્યું કે કેવી રીતે ખબર પડે કે ત્રણ વર્ષમાં કયો એરિયા ડેવલપ થશે કે નહીં? તેમણે ઘણી જ સહજતા સાથે જવાબ આપ્યો, ‘વિઝનની વાત કરું તો આ એક ઓટોમેટિક પ્રોસેસ છે. તેના માટે કોઈ રિસર્ચ ટીમ કે રિસર્ચ ફર્મ પાસેથી ફીડબેક લેવાની જરૂર નથી. હાલમાં તો મારું બધું જ ફોકસ રિયલ એસ્ટેટમાં છે અને આટલાં વર્ષના અનુભવ પરથી હું એટલું તો ચોક્કસથી કહી શકું કે એ ઓટોમેટિક મારી થોટ પ્રોસેસમાં આવી જાય કે હવે શું થશે, હવે કયો એરિયા ચાલશે, લોકોની ડિમાન્ડ શું છે, કઈ સાઇઝમાં ઘર ગમે છે, કેવું પ્લાનિંગ ગમે છે, કયા સેગમેન્ટમાં ઓવર સપ્લાય છે. મલ્ટિપલ રિઝનથી આ બધી જાણ થાય છે.’ 'રિયલ એસ્ટેટમાં હાઇટેક ટેક્નોલોજીનો ઉપયોગ વધ્યો' રિયલ એસ્ટેટમાં આવેલા ફેરફાર અંગે યશ બ્રહ્મભટ્ટે જણાવ્યું, 'છેલ્લા કેટલાય સમયથી ઘણા ફેરફારો આવ્યા છે. શરૂઆતમાં જ્યારે કામ કરવાની શરૂઆત કરી ત્યારે મેં તો જસ્ટ સ્ટાર્ટ કર્યું હતું એટલે પ્રોજેક્ટ વોલ્યુમ નાનું હતું. અલબત્ત, ત્યારે બીજા ડેવલપરના વોલ્યુમ પણ નાનાં હતાં. 50 હજારથી દોઢ લાખ સ્ક્વેર ફૂટમાં બિલ્ડિંગ બનતાં. તે સમયે ટ્રેડિશનલ વેમાં કન્સ્ટ્રક્શન ટેક્નોલોજી ચાલતી. અત્યારે હાઇટેક લેવલની ટેક્નોલોજીથી પ્લાનિંગ થાય છે. મશીનરીથી લઈને બધું જ બદલાયું છે. કન્સ્ટ્રક્શનમાં પ્રિકાસ્ટ ટેક્નોલોજીનો ઉપયોગ થઈ રહ્યો છે. દસ વર્ષમાં મોટાભાગની બિલ્ડિંગ પ્રિકાસ્ટમાં ઊભી થયેલી હશે. એ વખતે બિલ્ડિંગ લો રાઇઝ બનતા ને હાલમાં હાઇ રાઇઝનો ટ્રેન્ડ વધારે છે. ક્વૉલિટીમાં માત્ર કસ્ટમર જ નહીં, ડેવલપરમાં પણ અવેરનેસ આવી છે. પહેલાં લોકો એવું વિચારતા કે 3 બેડરૂમનો ફ્લેટ ₹10 કે ₹15 લાખમાં આવે છે તો લઈ લઈએ. હવે ડેવલપર શું શું આપે છે તે તમામ બાબતો પર ધ્યાન આપવામાં આવે છે. ફ્લોરિંગ, ફિટિંગ્સ, એમિનિટિઝ, પ્લાનિંગ, ડિઝાઇનિંગ સહિતની બાબતો અંગે ડિટેલ્ડ સવાલો થાય છે. પહેલા લોકોમાં આટલું ફોકસ નહોતું. લોકો બજેટને આધારે નક્કી કરતા કે આટલા રૂપિયામાં કેટલા બેડરૂમનો ફ્લેટ મળે?' 'જે ઇન્ડસ્ટ્રી પર રેગ્યુલેશન આવ્યું, તે પછીથી ગ્રો થઈ' યશ બ્રહ્મભટ્ટ માને છે, 'આ ફિલ્ડમાં રોજેરોજ અવનવા અનુભવો થતા હોય છે. કોરોનામાં અચાનક બંધ થઈ ગયું ત્યારે ફ્યૂચરમાં બિઝનેસનું શું થશે તે વિચારો આવતા. અલબત્ત, મારું ઓબ્ઝર્વેશન છે કે કોઈ પણ વસ્તુ પર રિસ્ટ્રિક્શન આવે પછી રિયલ એસ્ટેટ અચૂકથી બૂમ કરે છે. અર્થક્વેક પછી લોકોને લાગતું કે હવે તો બિલ્ડિંગ બનશે જ નહીં પણ 2 વર્ષ પછી જ તેજીનો ટંકાર વાગ્યો અને તે હજી સુધી ચાલુ છે. GST આવ્યું ત્યારે પણ થોડી ઘણી મુશ્કેલી પડી હતી, RERA (રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ એક્ટ, 2016) આવ્યું ત્યારે પણ એવું હતું કે હવે બિલ્ડર વ્યવસ્થિત રીતે કામ નહીં કરી શકે, કારણ કે બહુ બધાં રિસ્ટ્રિક્શન છે. મારું તો સ્પષ્ટ માનવું છે કે જે પણ ઇન્ડસ્ટ્રી પર રેગ્યુલેશન મૂક્યાં છે તે પાછળથી ગ્રો થઈ જ છે. રેરા આવ્યા પછી રિયલ એસ્ટેટને ઘણો જ ફાયદો થયો છે. ટ્રસ્ટ ને ટ્રાન્સપરન્સી વધી ગઈ. લોકો પહેલાં વિચારતા કે ડેવલપર પર વિશ્વાસ કરવો કે નહીં? હવે તો એટલો વિશ્વાસ છે કે ડેવલપરની ઉપર એક ઓથોરિટી છે. આપણે જે પૈસા આપ્યા છે, તે બિલ્ડિંગમાં જ યુઝ થાય છે. ક્વોલિટીથી લઈને કમિટમેન્ટ સહિતનાં તમામ કામ સમયસર પૂર્ણ થાય છે. ઉપરથી રેરાને કારણે વિશ્વાસ વધ્યો છે. NRI એનઆરઆઇ ને આઉટ સ્ટેટનાં ઇન્વેસ્ટમેન્ટ વધ્યાં છે. હું દરેક પરિસ્થિતિમાં હંમેશાં પોઝિટિવ રહ્યો છું. કોઈ પણ મુશ્કેલી આવે તે થોડો સમય માટે જ હોય છે. એ પિરિયડ લોંગ લાસ્ટિંગ ક્યારેય હોતો નથી. અમુક સમય પછી તેમાંથી બહાર આવી જ જવાય છે. સાચું કહું તો રોજ સવારે ઊઠીને કામ જ કરું છું. જો 2 પ્રોજેક્ટ પૂરાં થવાનાં હોય તો મગજમાં એ જ વિચારો હોય કે હવે નવો પ્રોજેક્ટ ક્યારે ચાલુ કરીશ?' 'બંગલાની કિંમત કોઈને પોસાય તેવી રહી નથી' 'અમદાવાદમાં હવે બંગલા કરતાં પ્રીમિયમ ને લક્ઝરી ફ્લેટ-અપાર્ટમેન્ટનું ચલણ વધ્યું છે. પહેલા અમદાવાદના R2 ઝોનમાં બંગલા બનતા અને તે બજેટની અંદર ટ્વીન કે સ્વતંત્ર બંગલો મળી જતા. હવે સરકારી નિયમો પ્રમાણે, FSI (ફ્લોર સ્પેસ ઇન્ડેક્સ)નું પ્રમાણ વધી ગયું છે. આ જ કારણે જમીનોના ભાવમાં વધારો આવ્યો. બંગલા મૂકવા કોઈ પણ ડેવલપરને પોસાય તેમ નથી. માત્ર R3 ઝોનમાં બંગલા પોસાય, એમાં પણ એક લિમિટથી મોટી સાઇઝના જ બંગલા મૂકી શકાય. હાલના સમયે જમીન ભાવ વધતા બંગલાની કિંમત વધી ગઈ અને તે બધાને પોસાય તેવી રહી નથી. અમદાવાદમાં એક એવો ક્લાસ છે, જેની પાસે પાંચ કરોડનું બજેટ છે પણ હાલના સમયે પાંચ કરોડમાં બંગલો મળવો મુશ્કેલ છે. અલબત્ત, આટલા જ પૈસામાં પ્રીમિયમ અપાર્ટમેન્ટ તો મળી જ જાય છે અને આ જ કારણે પ્રીમિયમ અપાર્ટમેન્ટની કિંમત સતત વધી છે.' 'પ્રીમિયમમાં સ્પેસિફિકેશન હાઇ' યશ બ્રહ્મભટ્ટ પણ સ્વીકારે છે, 'આજકાલ પ્રીમિયમ મકાનો હોય કે અન્ય સેગમેન્ટના હોય... તમામમાં ક્વૉલિટી ફરજિયાત જ છે. પ્રીમિયમ અપાર્ટમેન્ટમાં સ્પેસિફિકેશન હાઇ હોય છે. ઇટાલિયન માર્બલ યુઝ થાય, સેન્ટ્રલી એસી, બાથરૂમ ફિટિંગ્સ, એમિનિટીઝ સારી હોય છે.' 'આજકાલ અમદાવાદમાં 30-40 માળની બિલ્ડિંગ્સ બનવાનું પ્રમાણ વધ્યું છે. પહેલા 70 મીટરથી વધુ હાઇટની પરમિશન નહોતી પણ થોડા વર્ષો પહેલાં જ આ પરમિશન આપવાનું ચાલુ થયું છે. આ જ કારણે અત્યાર સુધી 150-160 મીટરની બિલ્ડિંગને પરમિશન મળી ચૂકી છે. 50-70 જેટલા બિલ્ડિંગ બની રહી છે અને ફ્યૂચરમાં પણ આ ટ્રેન્ડ વધારે જોવા મળશે.' 'કોમનવેલ્થને કારણે રિયલ એસ્ટેટના ભાવ ઘટશે નહીં' 'અમદાવાદમાં કોમનવેલ્થને કારણે હોટલ ઇન્ડસ્ટ્રીમાં ઘણો જ ગ્રોથ આવશે. આ ઉપરાંત અમદાવાદનું ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર તો સારું જ છે પણ હજી વધારે સારું બનશે. ટ્રાવેલિંગ, માઇગ્રેશન વધશે. નવી તકો આવશે. લોકોનું ઇન્વેસ્ટમેન્ટ પણ વધશે. હજી પણ અમદાવાદનું રિયલ એસ્ટેટ મેટ્રો સિટી ને ટીઅર 2 સિટીની તુલનામાં ઘણું જ રિઝનેબલ છે. કોમનવેલ્થની પાછળ પાછળ ઓલિમ્પિકની વાતો પણ થઈ રહી છે. તેના લીધે અમદાવાદનો ભાવ ટીઅર 1 સિટી જેટલો થઈ જશે. આ ઉપરાંત ગિફ્ટ સિટી, ધોલેરા, સાણંદનો જે રીતે વિકાસ થઈ રહ્યો છે, ગુજરાતમાં મોટી મોટી કંપનીઓ આવી રહી છે, ઓટોમોબાઇલથી સેમિ કંડક્ટર ચિપની ફેક્ટરીઓ ઊભી થઈ છે. આને કારણે અમદાવાદમાં સતત લોકો આવી રહ્યા છે. આ સિનારિયો જોતાં અમદાવાદના રિયલ એસ્ટેટના ભાવ વધવાનું શોર્ટ ટાઇમમાં તો બંધ નહીં જ થાય તે નક્કી છે.' 'રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ કરો તો ફાયદો જરૂરથી થશે' 'રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ કરવાનો સમય હંમેશાં સારો જ હોય છે, કારણ કે રિયલ એસ્ટેટ સૌથી સૅફ છે. સામાન્ય રીતે આપણે સ્ટોક માર્કેટ, ગોલ્ડ ને બેંકમાં ફિક્સ ડિપોઝિટ એ રીતે ઇન્વેસ્ટમેન્ટ કરતા હોઈએ છીએ. FDમાં રિટર્ન ઓછું પણ સૅફ હોય, સ્ટોક માર્કેટમાં રિટર્નની સામે રિસ્ક વધારે છે. ગોલ્ડ માર્કેટ આ વખતે અચાનક વધી ગયું, બાકી તે પણ ઝડપથી રિટર્ન આપતું નથી. રિયલ એસ્ટેટમાં તમે સમજીને સારી જગ્યાએ રોકાણ કર્યું તો જરૂરથી ફાયદો થશે. આજથી 10 વર્ષ પહેલા જે પણ પ્રોપર્ટી ખરીદી હતી તેના રેટ અત્યારે જોઈએ તો અલમોસ્ટ 3-4 ગણા વધી ગયા છે. આવું રિટર્ન ગોલ્ડ કે અન્યમાં મળવું મુશ્કેલ છે. રિયલ એસ્ટેટમાં જે ઘરમા રહેતા હો તેમાં તમને એપ્રિસિએશન મળે અને જો ભાડે રહેતા હો તો રેન્ટ ને એપ્રિસિએશન બંને મળે છે. હવે તો લોંગ ટર્મ કેપિટલ ગેઇનમાં સરકારે 12.5% જ ટેક્સ કર્યો છે.' અમદાવાદના પ્રીમિયમ એરિયા કયા? 'અમદાવાદના સૌથી મોંઘા વિસ્તારની વાત કરીએ તો, વિશ્વમાં એક જનરલ સિનારિયો છે કે પશ્ચિમમાં હંમેશાં પ્રીમિયમ ડેવલપમેન્ટ થતું હોય છે. અમદાવાદમાં એસ.જી. હાઇવે, બોડકદેવ-આંબલીનો એરિયા ડેવલપ હોવાથી ત્યાં સૌથી ઊંચા ભાવે ને સૌથી પ્રીમિયમ રેટ જોવા મળે છે. આ એરિયામાં અંદાજે ₹7500-10,000 સ્ક્વેરફૂટે ભાવ ચાલતો હોય છે. અલબત્ત, મુંબઈ-દિલ્હીની તુલનામાં આ ભાવ ઘણો જ ઓછો છે. આગામી પાંચેક વર્ષમાં આ ભાવ 3-2 ગણા થવાની શક્યતા છે', તેમ શિલ્પ ગ્રૂપના ફાઉન્ડરે ઉમેર્યું હતું. અમદાવાદમાં કેમ એક-બે બેડરૂમના ફ્લેટનું ગણિત શું? યશ બ્રહ્મભટ્ટે એક કે બે બેડરૂમના ફ્લેટનું ગણિત સમજાવતા કહ્યું, 'આજકાલ જમીનના દિવસે દિવસે વધી રહ્યા છે. પહેલાં જમીન કરતા કન્સ્ટ્રકશનની કોસ્ટ વધારે હતી. પછી એક સમય આવ્યો કે જમીન અને કન્સ્ટ્રક્શનની કોસ્ટ સરખી થઇ ગઈ. અત્યારે જમીન મોંઘી છે અને એના કરતા કન્સ્ટ્રક્શનની કોસ્ટ ઓછી છે. એટલે જે પણ ભાવ વધ્યો તે માત્રને માત્ર જમીનનો રેટ વધતા વધ્યો છે, પછી તે ફ્લેટ હોય કે ઑફિસ. કોઈ પણ એરિયામાં કન્સ્ટ્રક્શન કરે તો તેની કિંમત તો સરખી જ છે. જમીનના ભાવને કારણે જ શહેરના પ્રીમિયમ લોકેશન પર એક-બે બેડરૂમના ફ્લેટ બનતા નથી. આ સેગમેન્ટના મકાનો શહેરથી થોડા દૂર બને છે.' ઘર લેવું છે, આટલું અચૂક ધ્યાનમાં રાખો ઘર લેતા સમયે કેવી કેવી સાવચેતી રાખવી તે અંગેની સમજણ આપતા યશ બ્રહ્મભટ્ટ કહે છે, 'સૌથી પહેલા જે પ્રોજેક્ટમાં ઘર લઇ રહ્યા છો એના ડેવલપરનો ભૂતકાળ ચેક કરવો જોઈએ અને જાણવું કે તેને કેવા કેવા પ્રોજેક્ટ કેટલા સમયમાં ડિલિવર કર્યા છે, કેવી ક્વૉલોટીના છે. પ્રોજેક્ટમાં જે કમિટમેન્ટ આપ્યા હતા કે પૂરા કર્યા કે નહીં? આ ઉપરાંત RERA ચેક કરવું. સુપર બિલ્ટ અપમાં કોઈ ધારા-ધોરણ નથી. આ જ કારણે કોઈ 40 તો કોઈ 45-50-55% સુધી લેતા હોય છે. આ જ કારણે વ્યક્તિએ તેને કેટલો નેટ એરિયા વાપરવા પડે છે અને તેની શું કિંમત છે તેના પર જ ફોકસ કરવું. જો બિલ્ડિંગ અંડર કન્સ્ટ્રક્શનમાં છે અને બે-ત્રણ વર્ષે ઘર મળશે તો બિલ્ડરનું કમિટમેન્ટ ખાસ ચેક કરવું. ભલે બે પ્રોજેક્ટની કોસ્ટમાં પાંચ-દસ ટકાનો ફેર હોય પણ તમે જ્યારે સારી કવૉલિટીનું ઘર લેવા નીકળ્યા છો તો ત્યારે સારી વસ્તુ લઈને થોડી વધુ કિંમત આપવી સારી. ક્વૉલિટી બે રીતની હોય છે, એક ફિનિશિંગ ને બીજી અંદરની કોંક્રિટ-સિમેન્ટની. આ કોઈને દેખાય નહીં અને તે લાંબા ગાળે જ ખ્યાલ આવે. આ ક્વૉલિટી ચેક કરવી હોય તો પ્લાનિંગ ને સ્ટ્રક્ચર ડિઝાઇનું નોલેજ હોય તે જ કરી શકે. અલબત્ત, ફિનિશિંગની ક્વૉલિટી તો બહારથી દેખાવ પરથી જ ખ્યાલ આવી જાય. ઘર લેતી વખતે RERAની સાઇટ પર જે-તે ડેવલપરનું નામ નાખતા તેના ભૂતકાળના પ્રોજેક્ટથી લઈ ઓન ગોઇંગ પ્રોજેક્ટની તમામ માહિતી મળી જતી હોય છે.' 'મેં મૂડી વગર જ ધંધો કર્યો, માત્ર ડેડીકેશન, ડિસિપ્લિન ને પેશન જરૂરી' યશ બ્રહ્મભટ્ટના મતે, 'રિયલ એસ્ટેટમાં કોઈ પણ વ્યક્તિ આવી શકે છે. સવાલ માત્ર તે વ્યક્તિમાં પેશન ને ઇન્ટરેસ્ટ હોય તે જરૂરી છે. જો વ્યક્તિમાં આ બે બાબતો ના હોય અને તેમ છતાં તે ફિલ્ડમાં આવે છે તો તેને સફળતા મળવાની શક્યતા ઓછી છે. આ સાથે સખ્ત મહેનત કરવાની તૈયારી હોય, જેટલી ઇન્ફર્મેશન સમજતી થશે તેમ તેમ રિયલ એસ્ટેટની એબીસીડી આવડતી જશે. રિયલ એસ્ટેટ ક્યારેય બુક વાંચીને શીખી શકાય નહીં. તે માટે જાત અનુભવ લેવો જ પડે. કામ કરતી વખતે ભૂલો પણ થશે અને ત્યારે ધ્યાન એટલું જ રાખવાનું કે જે ભૂલો કરી છે તેનું પુર્નરાવર્તન ના થાય. જો તમે સતત તેમાં રચ્યાપચ્યા રહો તો તમારા સફળ થવાના ચાન્સ વધી જાય છે. પૈસાથી જ રિયલ એસ્ટેટનો બિઝનેસ થાય તે પણ વાત સાચી નથી. મારું જ એક્ઝામ્પલ જોઈ લો મેં કોઈ મૂડી વગર જ ધંધો કર્યો ને તેમાંથી શિલ્પ ગ્રૂપ ઊભું કર્યું છે. પૈસા વગર પણ તમે કોઈ પણ ફિલ્ડમાં બિઝનેસમાં જઈ શકો છો. શરત માત્ર એટલી કે તમારામાં ડેડીકેશન, ડિસિપ્લિન તથા પેશન હોય તો જ આગળ વધી શકાય.' ('સ્કાયલાઇનર્સ'માં આવતીકાલે છેલ્લા ને પાંચમા એપિસોડમાં વાત કરીશું, અમદાવાદમાં યુનિક કોન્સેપ્ટથી ઘર બનાવનાર ને અમદાવાદના અંબાણીઓને અલગ ફિલિંગ આપનાર ક્રોમ ગ્રુપના ફાઉન્ડર ચિરાગ રાવની…)